Além dos cuidados na hora de visitar e vistoriar o imóvel, para verificar se ele não tem algum problema que possa ser detectado visualmente, uma boa análise da documentação do bem e dos vendedores é fundamental para que o comprador se certifique de que pode comprar com tranquilidade.

Para Alain Banfi, presidente executivo do site de anúncios de imóveis por geolocalização Urby, o comprador deve exigir uma boa orientação do corretor para analisar a documentação.

“O corretor ganha uma comissão bem alta na venda de um imóvel exatamente para fazer esse tipo de serviço”, diz Banfi.

Ainda assim, não custa nada conhecer os documentos que comprovam que um imóvel e seus vendedores estão livres de dívidas, processos, litígios e outras confusões que possam resvalar no comprador.

O que os documentos mostram

A lista de documentos varia um pouco de estado para estado, mas em linhas gerais o comprador deve procurar saber se o vendedor ou o imóvel é alvo de alguma ação que possa impedir a venda.

Por exemplo, se o vendedor tiver dívidas, ele deve comprovar que tem patrimôniopara cobri-las antes de vender seu imóvel. O imóvel pode também ter dívidas com IPTU e condomínio, e o comprador pode ter de arcar com elas.

É importante que os documentos estejam atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura, uma vez que eles têm validade curta. Além disso, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) precisa estar pago.

Como alguns documentos são pagos e não são baratos – como aqueles emitidos por cartórios – o ideal é fechar toda a negociação primeiro e solicitá-los depois.

Veja, em linhas gerais, quais são os documentos necessários na hora de comprar um imóvel e onde consegui-los:

Documentação do vendedor

– RG e CPF: documentos básicos de identificação.

– Certidão de casamento ou união estável com regime de bens, se houver:ainda que o vendedor esteja vendendo um bem particular, que é só dele, o seu cônjuge ou companheiro em geral precisa manifestar que está ciente da venda.

Caso seja um bem comum do casal, ambos são proprietários, então é necessária a documentação dos dois.

Se o vendedor for separado, mas não legalmente divorciado, é preciso cuidado, pois o casal pode acabar brigando por conta desta venda. O ideal é que eles se divorciem e partilhem os bens antes de vendê-los.

De acordo com Alex Strotbek, um casal em união estável que não tenha um contrato de união estável, mas que tenha um imóvel em nome dos dois não representa problemas. Assume-se que o regime é o da comunhão parcial de bens e que ambos são proprietários e, portanto, vendedores.

Já se o imóvel estiver em nome de apenas um deles, considera-se que este é o único dono. A coisa muda de figura se o casal estiver brigando. “O companheiro só vai intervir se houver litígio. Ele não vai ter muito como brecar a venda, a menos que busque a via judicial”, diz Strotbek.

– Certidões negativas (principais): de protestos (obtidas em cartórios); de ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal); de execuções fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda); de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita Federal); de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do Trabalho); e de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).

Essas certidões comprovam que o vendedor e seu cônjuge ou companheiro não têm dívidas tributárias, trabalhistas, não estão sendo processados e não estão interditados judicialmente, o que os impediria de vender o imóvel por conta própria. As certidões emitidas online são gratuitas.

“Se o vendedor não tiver dívidas, ele não precisa comprovar renda, emprego ou patrimônio complementar. Mas se ele tiver algum apontamento, uma ação de cobrança ou uma possível dívida futura, o comprador pode pedir uma comprovação de patrimônio que cubra o valor daquela dívida e que não seja bem de família”, explica Alex Strotbek.

Documentação do imóvel

– Matrícula atualizada: é preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais, para verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.

“É preciso comprovar que o imóvel está livre e desembaraçado de qualquer tipo de ônus, que não tem contrato de locação, esse tipo de coisa”, diz Strotbek.

A matrícula com a certidão de ônus trará o histórico completo do imóvel, incluindo alienações passadas, comprovação de propriedade e averbação da construção, que atesta qual é o tipo de construção feita naquele terreno e suas possíveis alterações que devessem ser documentadas.

– Certidão de situação fiscal/IPTU: obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser emitida pela internet.

– “Habite-se”: obtido na Prefeitura, atesta que o imóvel é habitável. Não é que a expedição do “Habite-se” seja necessária para a negociação de um imóvel. Mas o comprador precisa saber o que está comprando.

Se o imóvel for vendido sem o “Habite-se”, diz Alex Strotbek, o comprador pode se responsabilizar por emiti-lo. Mas ele deve saber disso já na hora da negociação, para pedir um desconto no preço do imóvel, se for o caso.

– Declaração de inexistência de débitos condominiais: em caso de imóveis que fazem parte de um condomínio é necessário pedir esse documento para o próprio síndico ou para a administradora do local.

“Esse documento certifica que não há dívidas de taxa de condomínio. Se existirem, esses débitos recairão sobre o novo proprietário”, explica Alain Banfi, do Urby.

– Certidão enfitêutica: deve ser emitida no caso de imóveis foreiros, isto é, cuja propriedade (do imóvel ou do terreno) é da União, do município ou de entidades privadas, como a Igreja Católica. Quem compra um imóvel desses, portanto, só tem sua posse, o direito de uso, não a propriedade.

Quem tem o direito de posse de um imóvel foreiro deve pagar ao proprietário o aforamento. Além disso, na negociação de um imóvel foreiro é preciso pagar o laudêmio, geralmente pago pelo comprador em nome do vendedor (uma vez que, legalmente, é o vendedor o responsável por quitá-lo).

A certidão enfitêutica comprova se o imóvel foreiro está em dia com suas obrigações. No caso de imóveis pertencentes à União, a certidão pode ser tirada no site do Serviço do Patrimônio da União (SPU). Para imóveis pertencentes ao município, o caminho é a Prefeitura.